Gayrimenkul Alım- Satımda Vergilendirme Nasıl?

Yeni Gelir Vergisi Yasası Tasarısı’nda gerçek kişilerin gayrimenkul kira gelirlerinin ve alım-satım kazançlarının vergilendirilmesi nasıl yapılıyor?

28 Ağustos 2013

Milliyetemlak.com > Haber > Emlak Haberleri

Gayrimenkul Alım- Satımda Vergilendirme Nasıl?
 
 
Haziran ayında Meclis'e sunulan ve mevcut Kurumlar Vergisi ve Gelir Vergisi Yasalarını tek bir yasa içinde birleştirme amacıyla hazırlanan yeni Gelir Vergisi Yasası tasarısı ( bundan sonra “Tasarı” ) inşaat ve gayrimenkulden elde edilen kazançların vergilendirilmesi konusunda gerek gerçek kişiler ve gerekse de kurumlar açısından çok önemli değişiklikler getiriyor.
 
Gayrimenkul ve inşaat sektörüne söz konusu tasarı ile getirilmesi planlanan vergileme rejimini gerçek kişiler ve kurumlar açısından birden fazla yazıda detaylı olarak incelemeye çalışacağız. Bu konudaki ilk yazımızda tasarı ile gerçek kişilerin gayrimenkulden elde ettikleri kira ve alım satım kazançlarının vergilendirilmesine getirilen değişiklikleri özetlemeye çalışacağız.
 
Kira gelirlerinin vergilendirilmesi
 
Üst hakkı Kiralamasının Gayrimenkul Sermaye İradı Olduğu Yasaya Giriyor
 
Tasarıda, taşınmaz üzerinde tesis edilen süreli veya süresiz irtifak veya intifa haklarından elde edilen gelirler de gayrimenkul sermaye iradı ( GMSİ ) olarak açıkça belirtilerek bu konudaki yasal boşluğun doldurulduğu görülmektedir.
 
Isı Yalıtımı ve Enerji tasarrufu Giderleri Gayrisafi Hasılattan İndirilebilecek
 
Beyan edilecek gayrimenkul sermaye iradının tespitinde indirilecek giderler arasına yeni tasarıda “taşınmazın iktisadi değerini artırıcı nitelikteki ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcamalar” da ayrıca belirtilmek suretiyle eklenmiştir. Buna ek olarak tasarı ile getirilen bir başka önemli gider kalemi de “sahibi oldukları konutları kiraya verenlerin öğrenci yurtları, bakımevi ve huzurevlerine ödenen oda ve yatak ücretleri” olarak belirlenmiştir.
 
Götürü gider uygulaması sınırlandırılıyor
 
Tasarıda gayrimenkul sermaye iratlarında halihazırda seçimlik hak olarak kullanılmakta olan %25'lik “götürü gider” uygulaması değiştirilmektedir. Mevcut durumda hakların kiraya verilmesi hariç tüm GMSİ sahiplerinin yararlanabileceği götürü gider usulü tasarıya göre sadece konuttan elde edilen ve yıllık tutarı 60.000 TL'yi aşmayan kira gelirlerine uygulanmak üzere sınırlandırılmaktadır. Uygulanacak oran da, konuttan elde edilen yıllık hasılat tutarı 26.000 TL'ye kadar olanlar için %25; 26.000 TL'den fazla 60.000 TL'den az olanlar için ise %15 olacaktır. Dolayısı ile tasarının bu şekilde yasalaşması halinde işyeri ve yıllık 60.000 TL'nin üzerindeki konut kira gelirlerinde ( ve hakların kiralanmasında )  götürü gider usulü artık uygulanamayacak; 26.000 ile 60.000 arası yıllık konut kira geliri elde edenler ise götürü gider usulünü seçmeleri halinde artık sadece %15'lik bir oranı gider olarak indirebileceklerdir.
 
Buna karşılık götürü gider usulünü seçenlerin bu usulden iki yıl dönemeyeceklerine ilişkin mevcut yasadaki hüküm tasarıda yer almadığından 60.000 TL'nin altındaki konut kira geliri sahipleri her yıl gerçek ya da götürü usulden hangisini seçecekleri konusunda serbest olacaklardır.  
 
Alım satım kazançlarının vergilendirilmesi
 
Gayrimenkul alım satımında vergisiz dönem sona eriyor
 
Bilindiği gibi mevcut yasa hükümlerine göre gerçek kişilerce satın alınan gayrimenkullerin 5 yıl süre ile elde tutulduktan sonra satılması durumunda elde edilen kazanç tutarı ne kadar olursa olsun vergilendirilmemektedir. Tasarı ile söz konusu uygulamaya son verilerek satın alma suretiyle edinilen gayrimenkullerin elden çıkarılması durumunda ( ikamet amacıyla satın alınan ve fiilen ikamet edilen tek konutun elden çıkarılması hariç ) mutlaka vergileme yapılması öngörülmektedir. Buna karşılık söz konusu gayrimenkulün elde tutulma süresine göre kazancın belli kısımları vergiden istisna edilmekte ancak hiç bir zaman mevcut durumdaki gibi vergi yükü sıfırlanmamaktadır.
 
Tasarıya göre satın alma ( alış ) tarihi ile elden çıkarma ( satış ) tarihi arasındaki süre 2 tam yıldan ( 730 günden ) uzun olanların elde ettikleri kazancın %40'ı; 3 tam yıldan (1095 günden ) fazla olanların elde ettikleri kazancın%50'si; 4 tam yıldan ( 1460 günden ) fazla olanların elde ettikleri kazancın %60'ı ve nihayet 5 tam yıldan ( 1825 günden ) fazla olanların elde ettikleri kazancın ise %75'i Gelir Vergisinden istisna tutulacak istisna sonrası tutar ise vergilenecektir.
 
Tasarının bu şekilde yasalaşması halinde mevcut düzenlemeye göre 5 yıl ya da daha uzun süre elde tuttuğu gayrimenkulü satan gerçek kişi için elde ettiği kazancın ( satış fiyatı-alış fiyatı-diğer giderler ) net %25'i mevcut Gelir Vergisi tarifesine göre (%15'ten başlayıp %35'le sona eren oranda ) vergilendirilmiş olacaktır.
 
Buna karşılık yukarıda da belirttiğimiz gibi ikamet amacıyla satın alınan ve fiilen ikamet edilen tek konutun elden çıkarılması herhangi bir süre sınırlamasına tabi olmaksızın istisna tutulacak; mevcut hükümlere göre 5 yıldan önce elden çıkarılan gayrimenkuller için tüm kazanç vergilendirilirken tasarı ile öngörülen uygulama iki yıl ve üzeri süre ile elde tutulanlar için %40-%60 arasında bir istisna öngörerek mevcut uygulamaya göre kısmi de olsa bir avantaj sağlamaktadır.
 
Hisse ve Pay Devirlerinde de vergileme olacak
 
Yukarıda açıklamaya çalıştığımız kademeli vergileme sistemi tasarıya göre hisse senedi ve ortaklık haklarının elden çıkarılmasında da aynı şekilde uygulanacak. Başka bir ifade ile örneğin içinde sadece gayrimenkul bulunan bir anonim ya da limited şirkete ilişkin pay senetlerinin 2 yıl ve uzun süre ile elde tutulduktan sonra satılması durumunda elde edilecek olan kazancın 2 yıl için %40'ı, 3 yıl için %50'si, 4 yıl için %60'ı ve 5 yıl ve fazlası için de %75'i istisna tutulacak, istisna sonrası bakiye tutar vergilenecektir.
 
Hisse satışında tasarı ile önerilen bu yeni uygulama iki tam yıl elde tutulduktan sonra yapılan hisse satışlarını vergiden istisna tutan mevcut uygulamaya göre çok daha ciddi bir vergileme öngörmektedir.
 
Bunun yanında tasarı, Borsa İstanbul'da işlem gören anonim şirket hisselerinin bir yıl elde tutulduktan sonra satılması halinde elde edilecek gelirlerin vergilendirilmeyeceğini hüküm altına almıştır. Gayrimenkul sektörüne özel düşünecek olursak örneğin halka açık bir Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı hissesinin bir yıl elde tutulduktan sonra satışı mevcut durumda olduğu gibi bu tasarıda da vergi dışı bırakılmaktadır.
 
Enflasyon endekslemesi herhangi bir şart olmaksızın yapılabilecek
 
Mevcut yasaya göre alım satım ( değer artış ) kazançlarında satılan gayrimenkulün maliyet değeri eğer alış ve satış tarihleri arasındaki üretici fiyat endeksi artışı %10 veya üzeri ise endekslemeye tabi tutulabilmektedir. Tasarı söz konusu endekslemede %10'luk sınırı kaldırmakta, böylelikle yıllık enflasyon ne olursa olsun maliyet bedelinin artırılmasına imkan sağlayarak vergilenecek kazancın endekslenmiş maliyetle tespitine izin vermektedir.
 
Ersun Bayraktaroğlu/Dünya

 

SoruCevap »
  • Soru:

    Emlak Haberleri

    Siz de sorun »
     
    Merhaba,Bahçelievler İstanbul Evleri’nde (E-5 Hizmet Hastanesi’nin arka tarafı, Koza Evleri olarak da biliniyor) ikamet ediyoruz. Apartmanımız yaklaşık 30 yıllık bir bina ve dairemiz 3 1 tek banyolu net 110 m2. Şu anda evimizin satış fiyatı 600.000 – 625.000 civarlarında. Yeni bir eve taşınmak niyeti ile Halkalı bölgesine bakmaya başladık. Halkalı Avrupa Konutları 3 en çok içimize sinen proje oldu ancak evimizi sattığımız fiyata buradan ancak 2 1 daire alabiliyoruz.Küçük de olsa yeni eve geçmeye oldukça niyetlenmiştik ancak apartmanımızda yakın zamanda bir kentsel dönüşüm toplantısı oldu. Sakinler apartmanın yeniden yıkılıp inşaa edilmesine genel olarak taraftar. Bu olur ise her bir dairenin fiyatı 1.000.000 TL’ye ulaşacak deniyor.Ancak kesin karar alınmadı ve sandığım kadarıyla sürecin işlemesi sonuçlanması 5 yıldan önce olmaz.Bu bilgiler ışığında siz nasıl bir davranış önerirsiniz; beklemek mi yoksa zaman kaybetmeden yeni eve taşınmak mı? Çok teşekkürler. Konu: Emlak Haberleri | Soran: Aziz Hurma
  • Soru:

    Editörün Köşesi

    Siz de sorun »
     
    bir arsamız var arsa içinde eski bir kısmı yıkılmış arsamız var tapuda arsa gözüküyor.kentsel dönüşüm için belediyeye dilekçe verdik. arsa gözüküyor gerekçesiyle dilekçe olumsuz geldi. ne yapabilirim.arsamız kentsel dönüşümden faydalanamaz mı saygılar.. Konu: Editörün Köşesi | Soran: mehmet yücel
Tüm sorucevap'lar »
Emlak adına danışmak istediğiniz her konu burada.Yanda gördüğünüz forma sorunuzu yazın, uzmanımız yanıtlasın.
2000 karekter kaldı

İlgili Haberler

İyi bir mutfak nasıl olmalı?

Demsaş Mutfak’ta; ergonomisi, fonksiyonelliği ve yüksek kalitesiyle evinizde sadece size özel bir mekân yaratabilirsiniz.
10 Şubat 2016

İdeal çalışma odası nasıl olur?

Çilek, ürünlerinin, kullanıcılarının fiziksel sağlığının yanı sıra pedagojik gelişimine de destek olmasına önem veriyor.
10 Şubat 2016

Gayrimenkul yatırımı ile ilgili 5 yanlış düşünce

Gayrimenkule yatırım yapmadan önce bu noktalara dikkat!
2 Şubat 2016

İran Gayrimenkul Fuarı Mayıs'ta

IREXPO, 19-21 Mayıs 2016 tarihleri arasında gerçekleşecek.
25 Ocak 2016

İran gayrimenkul için büyük fırsat

İran'a ekonomik ambargonun kalkması gayrimenkul sektörünü nasıl etkileyecek?
20 Ocak 2016

Gayrimenkul sektörüne yeni oyuncu

1A PLUS, sektörde franchise verme şartlarına yeni kurallar getiriyor.
11 Ocak 2016

Gayrimenkul Sertifikası'na sektör sıcak bakıyor

“Gayrimenkul Sertifikası” modeline, sektörden olumlu tepkiler geliyor.
28 Aralık 2015

Kurumsal gayrimenkul danışmanına ilgi artıyor

İnsanlar git gide, bireysel emlak ofisleri yerine kurumsal markalarla çalışma eğilimi içine giriyor’
23 Aralık 2015

Ev alıcılarının üzerindeki yük nasıl kalkar?

Sektör temsilcileri 2016 yılında konut satışlarının artacağını öngörüyor.
22 Aralık 2015

Enerji verimliliği nasıl sağlanır?

Binalarda enerji verimliliğine yönelik geliştirmeler yapılmazsa, 2030 yılında düşük enerji performansı riski söz konusu olabilir.
7 Aralık 2015
Haberlerde Ara
İstediğiniz habere ulaşmak artık daha kolay!